太子女爱游戏体育官网登录牧地与卸任 新希望地产能否走出“猪周期”？

发布时间：2023-10-22 丨 浏览次数：

　　10月19日，A股逼近3000点创一年多新低，再次打响3000点保卫战。

　　其中，猪板块也遭遇资金抛售，龙头股牧原股份收跌8.72%，创2020年2月14日以来新低；新希望也跌出2019年3月中旬以来新低。

　　新希望的“养猪+地产”业务，近几年不仅经历着漫长、复杂的猪周期，房地产更是进入了前所未有的调整周期。

　　最近，爱游戏体育官网登录新希望六和董事长刘畅发布全员信称，新希望处在一个前所未有的困难环境。凛冬之战，即是生存之战。

　　10月19日，新希望旗下房地产开发运营平台新希望五新实业公告称，免去杨利、刘畅董事职务；免去李建雄董事长职务，并选举姜孟军为公司新任董事长，聘任李建雄为公司董事。

　　李建雄现任新希望集团常务副总裁兼首席运营官，兴源环境科技股份有限公司董事长、新希望六和董事、新希望五新实业集团有限公司董事等。

　　姜孟军现任新希望五新实业董事长、总裁，新希望服务非执行董事、董事会主席。新希望称，人员变动情况为公司生产经营中的正常人事调整。

　　资料显示，刘畅16岁赴美求学，2002年低调进入新希望集团工作，在基层工作十年。于2013年5月，33岁的刘畅接过接力棒，正式接任新希望六和董事长；李建雄则是现任新希望集团常务副总裁兼首席运营官。

　　有分析指出，多年过去，新希望地产的职业经理人体系已经比较成熟，刘畅和李建雄卸任也在意料之中。另一方面，地产行业处境艰难，新希望或许也有意压缩地产业务的比重。

　　提起刘畅这位“时尚养猪女掌门”，她在基层工作的时期曾化名“李天媚”，从新希望农业到新希望乳业，出任办公室主任，负责乳业品牌的整合、定位、策划和广告营销。

　　2006年，26岁的刘畅以本名重回新希望，担任房地产事业部副总经理，主要管理上海房地产业务。

　　新希望很早就开始布局房地产，时间可以追溯到1997年，但在新希望集团的业务版图中，仍旧以农牧饲料业务为主，房地产比重较小。

　　接班之后，刘畅曾虚心向麦肯锡咨询，新希望是否发力地产业务？在得到肯定答复后，她任命年仅32岁的同龄人张明贵担任新希望地产总裁。这时候，新希望地产年销售收入只有几十亿元。

　　张明贵此前工作并不涉及地产，2008年，他以第二届管理培训生的身份加入新希望集团，从营销、采购、驻京办负责人、集团办公室主任等职位一路高升。他没有辜负期望，新希望地产销售额从2015年的73.66亿元翻至2019年739.5亿元，期间年复合增速超过70%。

　　于2020年，新希望地产全口径销售额突破1000亿元，同比大增40.1%，成功跻身“千亿俱乐部”。

　　经过20余年发展，新希望地产早已走出四川，走出西南，布局于新一线、强二线城市，旗下涵盖商业、文旅、长租公寓、康养等多种业态。

　　有分析指出，新希望是希望养猪和地产双向赋能，起到平衡行业周期的作用。一方面是利用养猪业务，与地产相互促进，实现产业协同，并获得较低的融资成本。

　　另一方面，养猪和地产同样是强周期行业，通过养猪和地产两个业务，新希望希望通过地产业务熨平猪周期：许多时候房价越涨，猪肉越跌；猪肉开始上涨，房价迎来调整。

　　2020年，新希望集团总裁请辞，张明贵被调至集团公司，担任执行董事长兼总裁。

　　他调任之后，原副总裁姜孟军补位成为地产总裁，他也是新希望地产老人，从2000年就开始任职于该公司。临阵换将的新希望地产，在前所未有的地产困境夹击下，日子也不好过。

　　新希望五新实业是新希望集团旗下房地产开发运营平台，2022年8月，该公司名称由“四川新希望房地产开发有限公司”变更为“新希望五新实业集团有限公司”。

　　有分析指，新希望已在压缩地产业务比重。从销售额上看，新希望地产颓势明显。根据观点指数披露的数据，2022年新希望地产全口径销售额为487.9亿元，全口径销售面积为275.5万平米，权益销售金额为317.5亿元，权益比约为65.07%。

　　截至2023年前九月，新希望地产全口径销售额为156亿元，全口径销售面积为88.1万平米，权益销售金额仅为101.52亿元。

　　8月31日，新希望地产发布2023年半年度业绩报告，数据显示，2023年上半年，新希望地产实现营业收入151.49亿元，净利润6.95亿元，归母净利润仅为3566.81万元。

　　期内，新希望地产资产总额为1267.42亿元，有息负债总额183.35亿元。公司剔除预收后的资产负债率55.48%、净负债率22.24%、现金短债比1.37。期内，新希望地产货币资金为96.59亿元，较2022年底增加17.74%，将于一年内到期的债务为68.51亿元。

　　观点新媒体获悉，新希望地产受限资产合计约为312.46亿元。其中，因贷款、解压保证金的货币资金3.41亿元；因贷款抵押的存货248.68亿元、投资性房地产46.2亿元、长期股权投资14.18亿元。

　　新希望地产也存在少数股东权益占比较大的问题。联合评级曾称，新希望地产所有者权益中未分配利润和少数股东权益占比高，公司权益稳定性有待提升。受非并表合作开发规模扩大和项目持续投入影响，新希望地产投资活动净流出规模大，现金流仍对筹资活动较为依赖。

　　在这期间，刘畅带领的新希望，一方面夯实饲料主业；另一方面向养殖端和食品端纵深转型，开拓商品猪销售版图。在2018年末至2020年上旬猪周期上行周期，新希望养猪盈利攀升，新希望市值一度增长到1800亿元。

　　其父刘永好曾在媒体镜头前夸奖刘畅：“我交给她时是270亿市值，去年（2020年）是一千多亿的市值，爱游戏体育官网登录管理得非常好。”

　　但现在，不仅仅是地产业务遇到前所未见的困境，猪周期下行期猪价低迷，更令新希望倍感压力。有测算显示，2023经营最艰难的十大行业里，生猪养殖业排行第二，行业艰难度达到100%，仅次于民营房地产行业。

　　所谓的猪周期，也就是“猪肉价高-行业集中增产-生猪供应增加-肉价下跌-行业开始去产能-生猪供应减少-肉价上涨”这一循环轨迹，每个猪周期大概在3-4年左右，经历一个小波峰，再来一个波谷。

　　今年8月，刘永好在亚布力论坛谈猪价：还在相对的底部，7、8月开始价格稳步回升。一直亏下去的可能性不大，一直很高价也不可能，最后一定会走向平衡。

　　自2021年初到现在，除了2022年中曾有过短暂反弹，这一轮下行周期已经历两年有余，远超历次猪周期下跌时长。

　　观点新媒体了解到，刘畅曾做出一个“猪地产”的判断：“发展养猪最前端环节的工作就像是一个房地产业务，是一个‘猪地产’，从拿地到工程，从标准的建设，从验收这一系列都是房地产干的事情……”

　　如今，新希望面对着地产业和生猪养殖业双杀。近期，她发布全员信称，这场凛冬之战，即是生存之战。

　　确实很艰难，直接体现在股价上，爱游戏体育官网登录10月19日，新希望股价收盘报每股9.9亿，总市值450.03亿元，相较于2020年9月时创下的1775.8亿元高峰，缩水超1300亿元。

　　观点新媒体查阅，自2021年开始，新希望出现亏损，并持续至今。其中，2021年归属净利润亏损95.91亿元、2022年亏损14.61亿元、2023年上半年亏损29.83亿元，合计亏损超过140亿元。

　　今年上半年，新希望实现归母净利润-29.83亿元，同比减亏11.57亿元，减亏幅度为27.95%。新希望执行董事长、总裁张明贵表示，接下来一年，新希望的核心工作主要是四项：降低养猪成本，在经营方面实现全面扭亏，降杠杆降负债及充分利用养猪资产。”

　　本文来自微信公众号“观点”（ID:guandianweixin），作者：观点新媒体。

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